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鉅派研究院

【2018年房價真的會降嗎?】

2017年12月19日



1
2017年主要城市房價表現

2017年樓市嚴監管貫穿全年,房地產監管從2016年三季度轉向,北京“930新政”后全國樓市迎來一波監管轉向之風,受去庫存政策帶動下樓市上漲行情慣性延續,國內房價并未受到太多影響。2017年供給側改革效果顯現,周期性行業盈利爆發,上半年國內經濟超預期。


房地產行業的高杠桿引起高層注意,居民部門去杠桿成為當務之急,政府確立樓市嚴監管風向。北京“317樓市新政”后,全國主要城市陸續出臺樓市調控措施,政策主要集中在一二線熱點城市,隨著政策不斷深入推進,政策面對于市場的影響逐漸顯現,房價上漲勢頭得到遏制


1
嚴監管下房價受影響明顯,目前房價逐漸得到修復

從70個大中城市的新房商品住宅價格表現來看,房價漲多跌少,從3月份開始房價上漲的城市在減少,下跌的城市數量在增加,說明隨著嚴監管環境的持續,房價受到政策的影響越發明顯。


11月房價下跌的城市數量有所減少,說明隨著政策企穩,在沒有新的嚴監管政策出臺情況下,市場開始消化前期嚴監管帶來的風險和預期,房價慢慢得到修復


政府的目標是建立樓市長效機制,當前政府以維持前期調控成果為主,更嚴格的調控政策出臺的可能性不大,今后政府也將以建立房地產制度體系相關政策為主。


圖1:70個大中城市房價漲跌數量表現(個)

來源:Wind,鉅派研究院


2
嚴監管下一線城市房價持續低迷,二三線城市表現不錯

從各線城市的房價表現來看,一季度一線城市房價仍錄得大幅上漲,二季度開始增速大幅回落,6月一線城市二手房出現下跌,8月新房價格也開始下跌。


一線城市受嚴監管政策影響較為明顯,房價表現不振增速下滑,預計這種低迷的情況要持續到2018年二季度,需要等到2018年二季度才能逐漸看清一線城市的房價走向。


一線城市房價低迷的同時,部分二三線城市房價表現強勁,一方面是三四線城市去庫存的需要,政策面相對寬松,另一方面是由于這些地方前期房價漲幅不大,在一二線熱點城市受嚴監管房價表現不佳,投資受阻,這部分資金轉向這些相對估值洼地


來源:Wind,鉅派研究院


3
今年哪些城市房價跌了?

    從截至11月的新建商品住宅價格同比表現來看,70個大中城市中僅10個城市的房價同比出現下跌,一線城市有深圳、北京,二線城市有福州、南京、成都、鄭州、杭州、合肥、天津共7個城市,三線城市中僅無錫房價出現下跌。


表1:2017年70個大中城市中房價同比下跌城市(個)

來源:Wind,鉅派研究院


今年樓市一個明顯的特征是一二線城市房價跌,三四線城市房價在上漲,從過去7年的房價漲跌表現來看,今年三線城市房價表現算是相對較好的一年,一線城市出現少有的下跌。


整體來看,今年在嚴監管政策下,房價并未出現大的下跌,部分一二線城市房價由于前期漲幅較大而出現調整,樓市整體表現還算穩定


表2:70個大中城市房價下跌數量(個)

來源:Wind,鉅派研究院


2
樓市行情分析:政策趨緩,一線城市前景無憂
1
政策面:調控延續,政策趨緩

今年的樓市政策可以用“全家桶”來形容,政府通過多種調控措施的相互配合,使調控效果得以落實,包括限購限售限貸限商、提高首付比例、上調房貸利率、加大土地供應、大力培育住房租賃市場等調控措施,同時政府在全國范圍來開展土地檢查,抑制囤地,推動樓市建設。


部分地區開展對中介商和開發商的檢查,打擊哄抬房價、捂盤惜售行為;同時政府密切關注樓市資金流向,抑制消費金融流向樓市。在史上最嚴樓市監管政策驅動下,房價漲幅收窄。預計樓市監管將延續,監管的力度將有所放松。


從近期各地出臺的樓市政策來看,一線城市主要集中在發展住房租賃市場,二三線城市陸續出臺調控措施,保持房地產市場的穩定,但出臺調控的城市數量較少。


政策逐漸趨緩是大趨勢,政府通過全方位調控逐漸建立起房地產市場制度體系,大力發展住房租賃市場培育房地產長效機制


2
市場面:銷售整體下滑,投資表現分化

嚴監管及高基數影響,銷售增速持續下滑    2017年受嚴監管政策影響,一二線熱點城市房價出現回調,部分二線城市及大部分三四線城市房價錄得不錯上漲。


在嚴監管環境下,主要城市商品房銷售同比增速持續下滑,一方面是2016年樓市在去庫存政策的推動下產生的高基數;


另一方面是嚴監管環境下市場觀望情緒濃厚,特別是在房價漲幅持續收窄、一二線熱點城市房價出現下跌的情況下,買房熱情逐漸消退,觀望漸起


來源:Wind,鉅派研究院


剛需支撐,房價無憂    2018年商品房銷售整體將得到修復,一線城市跌幅將逐漸收窄。一方面是2017年樓市遇冷所形成的低基數;另一方面,政策趨緩樓市情緒逐漸得到修復,商品房作為剛需,市場需求前景廣闊。


以一線城市為例,戶籍人口是主要買房來源,新增戶籍人口往往具有高學歷、高收入等先決條件,大部分均具有買房需求和買房能力,不斷增長的需求是支撐房價的關鍵因素。


來源:Wind,鉅派研究院


一線城市投資放緩,存量博弈前景廣闊      從主要城市的房地產開發投資數據來看,一線城市受嚴監管影響商品房量價齊跌,投資亦受到影響,特別是高層對于樓市資金的監管,投資必然趨緩;


一線城市的剛需確實存在,持續下降的庫存必然會影響到市場對于房價的預期,存量博弈下一線城市房價下跌空間有限


三線城市在房價逆勢上漲下,迎來一波投資利好,但三四線城市房價能否延續存在很大疑問,城市化進程確實會推動農村人口流向城市,但這部分居民的買房需求主要集中在郊區,大部分人以流動人口為主,買房能力明顯不足,返鄉養老是大部分人的選擇。


來源:Wind,鉅派研究院


3
2018年房價會降嗎?


從目前的市場表現來看,一二線城市房價逐漸修復,三四線城市行情仍在延續


1
一線城市:北京、上海或將微漲,廣州、深圳窄幅震蕩

      2017年北京、上海受監管影響首當其沖,房價表現持續低迷,隨著政策趨緩,兩地房價逐漸得到修復;在需求支撐下兩地房價將在2018年或將小幅上漲。


廣州2017年有不錯漲幅,基數相對較高,租房市場的發展將對房價形成一定沖擊;深圳房價自2016年10月以來表現較為低迷,一方面是深圳平均房價在四個一線城市中是最高的,房價上漲的壓力比較大。


另一方面深圳面積小,在深圳周邊買房更劃算,房價上漲會加速這一趨勢。整體來看,廣州、深圳的房價在2018年將窄幅震蕩。


來源:Wind,鉅派研究院


2
二線城市:房價繼續修復,高漲幅或面臨回調

2017年二線城市房價表現并不算好,目前漲幅最高的是沈陽,同比上漲11.7%,較2016漲幅最高的合肥46.3%相去甚遠,二線城市房價受一線城市持續下滑及嚴監管政策影響,整體漲幅大幅收窄。


二線城市作為區域核心城市,人口流入和經濟發展足以支撐其房價,經過2017年的回調后,2018年二線城市房價仍將有所表現。對于一些漲幅較大的城市,建議短期觀望,避免回調形成的風險。


表3:2017年二線城市漲跌幅前五

來源:Wind,鉅派研究院


3
三線城市:行情短期仍可延續,回調風險較大

2017年在去庫存需求仍在,以及在樓市嚴監管環境下資金流入,三線城市今年上演一波大行情,2017年僅無錫房價同比出現下跌,而無錫房價同比微跌主要與其在2016年房價同比暴漲35.5%有關。


短期來看,三線城市的行情仍將得到延續,在政策沒有明顯轉向的情況下,前期進入的資金不會出現集中抽資離場的情況。


三線城市受經濟和人口外流因素的影響,持續上漲的動力有限,一旦出現主力資金離場的情況,將面臨很大的下行風險。建議避免高漲幅地區,短期風險不大

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