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鉅派研究院

【限購松綁!蘭州首開先河】

2018年01月12日


1

前言

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周末看到一則新聞:蘭州限購松綁。一時間思緒萬千,前陣子還在傳房產稅何時推出,馬上又切入到了限購松綁。如果不緊跟政策變化,中午吃飯時時恐怕都插不進同事的聊天。


其實仔細想想,2010年以來的經濟轉型也有不少成果:2012年開始第三產業比重已經超過第二產業,2017年以來新增GDP中消費占比超過70%,種種跡象顯示經濟的機構轉型已經進入到下半場。


但伴隨著轉型的也有陣痛:中央財政收入同比連年下降、普通居民家庭資產配置比重里房地產占70%甚至更高。此時此刻能夠依仗的也只有房地產這個產業了。


那么,蘭州限購松綁的政策是否會是中央政策放松的一個信號?其實研究院之前的研究已經提出過,未來高層會進一步進行分類精準調控,包括地方政府有相當大的自主權利運用房地產政策。


我們鉅派研究院最近一年以來一直致力于對中國房地產行業的分析,梳理相關的國家政策,能夠及時提供最深度最新的房地產行業研究。


2

蘭州樓市松綁?

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1月5日晚,蘭州市發文對部分區域取消限購;繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明,但同時加碼實施限售,需滿3年才可交易


一石激起千層浪,蘭州的取消限購迅速引起廣泛關注;究其原因,2016 年三季度以來,樓市嚴監管成為市場常態,此次蘭州松綁限購,是否意味監管松綁將在2018年成為樓市風向,是市場普遍關注的焦點。


此次蘭州樓市限購松綁,主要體現在對西固區、九州開發區、高坪偏遠區域取消限購;對核心城區購房的社保和納稅證明取消,但同時施加了三年的限售期。


蘭州樓市調控并不能簡單地理解為政府給樓市松綁,分類調控精準施策,告別“一刀切”的調控模式,突出地域差別,未來這也將是很多城市的選擇


3

蘭州為何松綁限購?

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1
偏遠地區有去庫存需求

從蘭州的商品房開發投資來看,2013年至2015年蘭州的住宅開發增速持續處于高位,按照房地產3年建設周期推算,蘭州的住宅供應從2016年開始大幅增加,這種增長將持續到2018年。


從銷售增速來看,受市場環境的影響,蘭州的商品房銷售在2017年表現不佳,2017年年末增速大幅下行。


蘭州持續增長的庫存壓力與大幅下行的銷售面積形成鮮明對比,去庫存壓力明顯,這也是導致蘭州率先松綁的重要原因


來源:Wind,鉅派研究院


2
需求不足,人口增長乏力

從買房角度來講,戶籍人口是買房的主力,蘭州的戶籍人口近年出現一定幅度的波動,戶籍人口在2015年驟減52.77萬人。蘭州地處西北,人口流出是面臨的嚴重問題,人口增長乏力帶來的主要問題就是需求不足。


2017年蘭州商品房銷售增速持續下行也反映出,在沒有需求支撐下蘭州樓市面臨嚴峻挑戰


來源:Wind,鉅派研究院


3
經濟下行,樓市救主?

蘭州經濟增速從2011年開始持續下行,地理位置是一個重要因素。由于地處西北,人口外流、人才流失是面臨的主要問題,企業發展缺乏活力,拖累經濟下行。即使是在一帶一路戰略的驅動下,蘭州經濟發展亦未能扭轉頹勢。


在人口外流、經濟下行的壓力下,蘭州樓市調控顯得缺乏動力,樓市的頹勢只能進一步惡化經濟形勢。蘭州通過有步驟的放開調控,來緩解因樓市監管所帶來的問題,未來蘭州樓市調控或進一步放開。


來源:Wind,鉅派研究院


4

是首開先河,還是精準施策?

Welcome to choose

蘭州樓市首松綁,給市場帶來很大的振奮和疑惑,其他城市是否跟進?是否會演變為市場的趨勢?哪些城市會跟進松綁?


蘭州樓市松綁的背后,顯現出地方政府在經濟增長下行、商品房銷售增長乏力以及財政收支出現壓力的情況下,更傾向于通過給樓市松綁來打一只強心劑,希望通過樓市的改善來緩解面臨的經濟、財政等問題。地方政府能否度過土地財政這道坎是最大的問題。


1
合肥、南京變相松綁

1月5日合肥也發布了宣布取消限價,“合肥市國土資源局和市物價局表示:商品房應由開發商自行定價,且2016年11月之前出讓地塊不限價!”按照房地產3年的建設周期,意味著合肥樓市基本不限價。


南京則主要針對人才方面,“允許研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才,以及持高級工及以上職業資格證書的技術、技能型人才先落戶再就業。”意味著這幾種人才可以直接落戶并獲得買房資格。


合肥與南京的政策反映出樓市調控放松的多樣化,中西部地區受經濟發展需要和財政需求,放松樓市調控的意愿較為強烈;


一些二線城市受城市發展戰略驅動,為吸引人才會針對性的出臺優惠政策,例如武漢、成都,高學歷、高收入的優秀人才是未來買房的主力,這些針對性的政策也是變相的給這些人買房松綁。


2
分類調控,精準施策

“房子是用來住的,不是用來炒的”,作為房地產發展的原則,未來將得到更好的貫徹。分類調控成為政府施政的重要選擇,一些房價上漲過快的地區需要嚴監管來穩定房價,一些有去庫存需求的地區仍需要政策支持,針對城市未來發展戰略需要對相應人才提供優惠政策。


此次蘭州、合肥、南京的調控政策反映了不同地區的城市所面臨的不同樓市問題,分類調控,避免“一刀切”的做法將有利于城市樓市、經濟更好的發展。未來將有更多城市采用分類調控的措施來制定相關樓市政策


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2018年是否迎來樓市松綁潮?

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對于蘭州、合肥、南京三地不同形式的松綁,是否意味著2018年樓市將迎來松綁潮?特別是中西部經濟增長乏力、財政壓力較大的地區,是否意味著他們會選擇給樓市松綁?東部地區在經濟發展需求和市場風向影響下,是否會變相給樓市松綁?


1
2018年樓市不太可能迎來松綁潮

首先2017年樓市嚴監管主要集中在一二線熱點城市及周邊地區,三四線城市中并沒有太多的城市選擇跟進監管,所以樓市松綁在三四線城市中并不會很普遍,三四線城市或將延續去庫存政策。


二線城市及周邊的三四線城市或將迎來不同程度的放松,這種放松在2018年不會來的太猛烈,在中央“房住不炒”的原則下,貿然給樓市松綁所面臨的政治壓力是地方政府難以承受的,因城施策分類調控將是地方政府得首選


2
分類調控將成為主流

按照中央提出的樓市發展原則,今年樓市調控在不放松的同時,將進一步突出因城施策、因地制宜,地方政府在不違反國家宏觀調控基本目標的前提下,結合自身因素選擇調控方法和調控手段。


根據各線城市的不同特點和不同情況,以及城市居民對于住房需求的不同,分類調控將成為首選。


目前“房住不炒”已經深入人心,但地方政府面臨很多困難,經濟下行、財政收入增長乏力使政府的樓市調控力不從心。在中央分類調控的驅動下,地方政府將通過分類調控變相為樓市松綁,這也將成為今后樓市調控的主流


3
房價上漲將是大趨勢

中國的城市化進程主要是農村人口向城市流入,而逆城市化作為城市化進程中的重要一環,目前沒有實質性進展。由于戶籍制度的限制,城市良好的福利設施吸引越來越多的人口流向城市,而城市戶籍人口無法流出;


受土地制度的制約,房地產主要集中在城市,郊區房地產發展不足,人口持續向城市集中,需求增長而開發逐漸受到限制,最終的結果是房價越來越高。


目前這種城市化問題尚未看到解決的前景,城市化進程帶來的增量需求將推動房價持續走高,特別是一二線熱點城市,未來持續看好


圖4:中國城市化面臨的問題

來源:公開資料,鉅派研究院


6

總結

Welcome to choose

蘭州松綁限購,既是首開先河,也是中央分類調控下的精準施策。一些地方政府確實有放松監管的需求,分類調控將很好的解決地方樓市存在的矛盾和問題,未來分類調控將成為樓市調控的主流。


但需要警惕的是,避免部分地方政府以分類調控的名義變相給樓市松綁,合理運用政策將有利于樓市健康發展,實現“房住不炒”的目標。

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