?
預約理財師
姓  名:
手機號:
所在城市:  --選擇省份--
    --選擇城市--
我已閱讀并同意    《鉅派投資用戶服務協議》

客服熱線 400-021-2428

x

合格投資者認定

鉅派投資謹遵基金業協會的《私募投資基金募集行為管理辦法》之規定,只向特定的合格投資者宣傳推介私募投資基金產品。

貴機構/閣下如有意進行私募投資基金投資,請承諾符合中國證監會規定的私募基金合格投資者的條件。

即貴司/閣下具備相應風險識別能力和風險承擔能力,投資于單只私募基金的金額不低于100萬元,且符合下列相關標準之一:

(一)本機構凈資產不低于 1000 萬元;

(二)本人金融資產(金融資產包括銀行存款、股票、債券、基金份額、資產管理計劃、銀行理財產品、信托計劃、保險產品、期貨權益等)不低于 300 萬元或者最近三年本人個人均收入不低于50 萬元。

立即注冊 登錄
鉅派研究院

【2018年房地產行業白皮書之市場】

2018年02月23日


前言及概述

2017年,是房地產行業歷經風雨又見彩虹的一年,政策嚴監管下各項數據增速下滑明顯,同時商品房銷售面積和銷售額再創歷史新高。白皮書將從市場、政策、土地、金融、投資等五個維度全面回顧2017年的房地產行業,同時展望2018年房地產市場的發展,最后我們將與投資者分享對于未來房地產投資的觀點。


商品房市場方面,2017年商品房價格整體實現上漲,70個大中城市中有61個城市房價同比上漲,漲幅較2016年大幅收窄,二三線城市房價領漲,一線城市漲幅靠后。受益于三四線城市的火爆表現,2017年商品房銷售再創歷史新高;


納入統計的42個大中城市中有28個城市商品房銷售額突破千億,重慶以4558億元的銷售額位居榜首。在商品房庫存持續下降的同時,開發投資增速持續下降,商品房庫存有進一步下降的風險。展望2018年,房價繼續回升易漲難跌,銷售增速將明顯放緩。


政策方面,2017年樓市迎來史上最嚴調控年,全年有16次重要的中央會議提到房地產,全國近110個市縣出臺各項調控政策超250,限購限售限貸、貨幣政策、首付比例等政策全方位調控樓市。白皮書將深入分析各項調控政策及對房價的影響,最直觀的展現不同的調控政策下房價的表現;


2017年限售和住房租賃成為調控的焦點,這里也將有最詳盡的解讀。展望未來樓市調控政策走向,“房住不炒”、“分類調控 精準施策”、“發展住房租賃”等將是政策的導向,政策引領下的房地產行業將走向何方、未來將有什么樣的投資機會?


土地,作為樓市調控與商品房市場的連接,即是樓市調控的手段,也是影響商品房市場的重要因素。2017年在土地供應大幅增加的背景下,土地成交面積大幅上漲26.9%;在樓市調控政策影響下,土地成交溢價率持續走低。展望2018年的土地市場,在樓市調控延續且有蔓延預期下,土地供應面積仍將處于高位。


房地產金融方面,房企融資成為助推房企規模快速上漲主要因素;2005年金融機構房地產貸款余額為2.77萬億元,2017年上漲到32.2萬億元,同期商品房年銷售額由1.76萬億元上漲到13.37萬億


房企融資歷經銀行貸款、債券融資、股權融資和非標融資,各類融資如何演化?房地產融資的發展趨勢是什么?我們認為房地產私募股權基金及母基金、資產證券化和REITs等將成為房地產行業融資的趨勢。


房地產投資是我們關注的核心,政策變化下市場會表現如何?哪些地區的房價會有不錯表現?是買房還是買房地產相關的金融產品?白皮書將就投資者關心的要點給出我們的觀點,希望能夠幫助投資者在房地產投資中收獲財富。


簡要目錄

一、商品房市場

二、調控政策

三、土地市場

四、房地產金融

五、房地產投資



1
商品房價格:整體上漲,監管影響一二線

1
房價同比:三線城市房價領漲,一二線受監管影響明顯

2017年房價整體實現上漲,三線城市平均漲幅最大,一線城市在嚴監管環境下漲幅墊底,二線城市房價漲幅也在平均線之下。


三四線城市房價大幅上漲,主要得益于去庫存政策延續,以及一二線城市樓市受監管、這部分資金轉向三四線城市。三四線城市房價相對較低,資金流入對于房價的沖擊較大,非本地居民購房比例不斷上升,外部資金流入成為本輪房價上漲的支撐。


一二線城市房價表現較弱,主要受嚴監管政策的影響,2016年的“930新政”和2017年的“317新政”為代表的調控節點,房價受政策打壓增速不斷下行。2017年主要幾個一二線城市樓市經歷商品房量價齊跌的局面,隨著政策延續,這些城市仍將經受考驗。

來源:Wind,鉅派研究院

來源:Wind,鉅派研究院

2
房價環比:月度漲幅大幅下降,一線城市率先下跌

從各線城市房價環比月度表現來看,2017年各線城市的房價環比較2016年大幅下降, 2016年樓市環境整體較為寬松,股市和債市的持續低迷也加劇資金流向樓市,房價在一二線城市的帶動下大幅上漲;2017年樓市監管持續加碼,房價處于高位后市場出現分歧,房價增速無法維持2016年的高增長。


2017年三四線城市去庫存政策延續,政策面相對寬松,疊加外部資金流入,三四線城市房價仍延續強勢;部分二線城市樓市受資金追捧,房價取得不錯漲幅。一線城市由于嚴監管政策環境,房價在6月開始出現下跌,2017年下半年一線城市房價整體在下跌中度過。隨著政策趨緩,一線城市房價逐漸企穩。

來源:Wind,鉅派研究院

來源:Wind,鉅派研究院

3
房價漲多跌少,二三線城市領漲

70個大中城市房價表現來看,僅9城房價同比出現下跌,房價表現墊底的城市主要是2016年房價漲幅較大的城市。三四線城市房價在2017年延續強勢,如九江、南寧、蚌埠等;還有一些二線城市房價在2016、2017年仍表現不錯,如南昌、長沙、寧波。


這些房價延續強勢的地區主要主要是受政策面影響較小,市場認可其存在的估值洼地,資金進入后推動房價上漲。


表1:2017年70個大中城市房價同比(%)

來源:公開資料,鉅派研究院


2
商品房銷售: 趨勢未改,增速回落

1
銷售增速沖高回落,一線城市下滑明顯

從銷售數據來看,2017年商品房銷售160407平方米,同比上漲7.7%,增速較2016年大幅回落,商品房銷售增速快速回落。從各類房產銷售來看,住宅類同比上漲5.3%,辦公樓同比上漲24.3%,商業營用房同比上漲18.7%。辦公樓和商業營用房今年的銷售表現明顯好于住宅。


2017年住宅類銷售增速墊底,一方面是2016年樓市在去庫存政策帶動下銷量大增,高基數阻礙2017年的銷售增速上漲;另一方面是在樓市嚴監管環境下,一二線城市商品房銷售表現不佳。整體來看,2017年商品房銷售整體仍表現不錯,主要得益于三四線城市房價持續堅挺,銷量延續強勢

來源:Wind,鉅派研究院


從各線城市的商品房銷售來看,房價增速整體持續下行。一線城市銷售增速大幅下行,主要是受嚴監管政策影響,由于政策頻繁出臺,市場觀望情緒濃厚;疊加2016年去庫存時期的銷量高基數,2017年一線城市商品房銷售增速大幅下行。

來源:Wind,鉅派研究院

2
商品房銷售趨勢未變,政策并未真正沖擊整個樓市

從商品房的月度銷售數據來看,2017年的商品房銷售面積整體處于高位,其各月的銷售走勢與前幾年的走勢基本相近,說明政策出臺雖然對商品房銷售造成一些影響,但并未對樓市整體的銷售狀況造成嚴重沖擊。隨著四季度樓市調控政策趨緩,商品房銷售如期上行。

來源:Wind,鉅派研究院

3
成都銷量再奪冠,重慶銷售額居首

2017年成都商品房銷售以3926萬平方米的銷量再奪冠,武漢、鄭州分列二三位。成都銷量居首主要得益于其納入統計的地區較多,近年成都在國家政策支持下積極引入產業,新房供應量較大;


武漢、鄭州城市體量大和城市大規模開發建設,交通便利利于產業投資、城市吸引力增強,2017年這兩個城市的商品房銷售規模較大。2017年北京商品房銷量僅為870萬平方米,同比下降47.6%

來源:Wind,鉅派研究院


2017年重慶以4558億元的銷售額居首,重慶的商品房銷量居前,受益于經濟的快速發展以及房價的低估值,重慶的房價在2017年增長較快,在房價和銷量的雙重支撐下,重慶商品房銷售額拔得頭籌。


納入統計的42個大中城市中, 2017年商品房銷售額超千億的城市有28個,2016年商品房銷售超千億的有25個

來源:Wind,鉅派研究院


3
房地產開發投資:增速平穩下行,二三線城市堅挺

1
固定資產投資:房地產投資增速平穩

2017年房地產開發投資增速保持平穩,一方面在去庫存政策推動下,商品房存量已降至2014年的低點,補庫存需求助推房地產開發投資;另一方面2016年、2017年商品房連續兩年大賣,房企回籠巨量資金急需搶占市場,房企通過拿地積極布局

來源:Wind,鉅派研究院

2
嚴監管沖擊一線城市投資

2017年樓市嚴監管下,一線城市房地產開發投資受影響明顯,三季度加速下滑。在嚴監管政策環境下,一線城市商品房量價齊跌,市場環境低迷阻礙房企開發熱情;房企前期拿地布局后,并無加大投資的意愿和需求,隨著這些熱情的退散,一線城市投資增速在三季度開始加速下滑。


三四線城市在房價持續上漲的刺激下,投資熱情始終高漲,在增量資金的支撐下,其投資增速始終保持平穩。三四線城市作為監管的空檔區,政策相對寬松,容易獲得房企的青睞。

來源:Wind,鉅派研究院

3
住宅地產投資熱情不減

住宅地產投資增速在2016年處于低位,2017年在補庫存需求支撐下,住宅地產投資增速保持在相對高位。由于商業營用房和辦公樓的存量持續上漲,而投資收益相對較低且平穩,對房企開發投資的吸引力相對有限。

來源:Wind,鉅派研究院


整體來看,2017年房地產開發投資在補庫存和三四線城市仍保持堅挺的支撐下,投資增速保持平穩,嚴監管并未影響市場投資熱情,但隨著政策延續以及房企布局告一階段,投資下行壓力較大

 

4
2018年樓市預測

1
房價:一二線筑底回升,三四線延續上漲

2018年樓市監管繼續,政府從調控樓市向維護前期調控成果轉變,一二線城市的樓市調控將得到延續,前期的政策逐漸得到消化,一二線城市商品房市場將逐漸回暖,房價也將得到修復。


三四線大概率延續上漲勢頭,一方面一二線城市嚴監管政策延續,三四線城市仍有去庫存需求,政策面相對寬松;另一方面城市化進程仍在繼續,棚戶區改造帶來增量需求,三四線城市房價有支撐。


雖然政策蔓延使三四線城市面臨一定的監管風險,短期內三四線城市沒有資金大規模逃離的風險,房價在2018年仍將延續上漲勢頭


2
銷售:增速繼續下行

2018年商品房銷售增速將出現下降,主要表現為一二線穩住,三四線下跌。在房住不炒和長效機制建設的大背景下,一二線城市面臨的監管相對嚴格,地方政府以守住此前的監管基調為準,政策面將相對平穩;二線城市人才優惠政策得到大面積實施,這對于樓市是利好。一二線城市商品房銷售將得到修復。


三四線城市銷售將小幅下滑,首先去庫存政策已實施兩年多,多地陸續退出去庫存,雖然對價格沒有明顯的壓制,但對于銷售是一個打壓;2018年棚改目標為580萬套,低于2017年的609萬套,棚改無法貢獻明顯的增量需求。


3
投資:增速下行

2018年房地產開發投資增速將繼續下行,一方面2017年在補庫存和房企布局的推動下,房地產開發投資逆勢上漲形成一個高基數;另一方面,2018年樓市監管政策延續,三四線城市面臨的監管風險上升,補庫存告一階段,房企債務到期壓力上升,2018年的房地產開發投資難有大的漲幅。


在高基數以及投資增長乏力影響下,2018年房地產開發投資增速將面臨很大的下行壓力


5
總結

本文作為房地產白皮書的市場篇,主要講述2017年商品房市場的表現,并對2018年商品房市場的發展作出展望。對于投資者所關心的房地產政策、房地產金融以及房地產投資相關問題,我們將在后續的文章中進行展示,歡迎各位投資者關注后續內容。


房地產白皮書作為鉅派研究院推出的系列研究之一,2018年春季將與各位見面。未來我們將繼續秉承為廣大投資者服務、為公司發展服務的目標,繼續完善各方面的研究,并將成果及時與廣大投資者分享。


? 急冻钻石?客服 彩客网篮球比分直播 3d试机号后专家预测 澳客网竞彩足球比分直播 3分彩开奖结果 优掌柜配资 阿当江苏麻将游戏下载 福建22选5 好友房欢乐麻将 北单比分平其他是什么意思 成都麻将机厂家地址 黑龙江新11选5开 全国前三配资 微信打麻将赢钱的游戏 伊朗对阵葡萄牙比分预测 快乐十分钟开奖号码 俄罗斯vs韩国比分推荐 ?