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鉅派研究院

【2018年房地產行業白皮書政策篇】

2018年02月27日

前言

在上一篇的文章中,我們分享了對于2017年商品房市場情況的解讀,并對2018年的樓市發展作出展望。一如上文介紹的白皮書框架,我們將從市場、政策、土地、金融、投資等五個維度全面回顧2017年房地產行業;本篇文章將全面分解2017年房地產市場經歷的調控政策,為各位投資者帶來深度解析


誰在引導我們的房地產行業發展? 為什么要出臺樓市調控政策? 為什么調控政策會有松有緊? 2017年都經歷了哪些調控政策? 2018年房地產政策會出現什么樣的新變化?帶著這些疑問,我們有必要去深入了解房地產行業的政策變化。


房地產調控政策對房價的影響立竿見影,了解政府對于樓市調控的意圖和節奏,對于把握房地產市場的發展前景非常有幫助,這也是我們把握房地產投資節奏并收獲碩果的秘訣。想要了解更多,敬請品讀本文。


1
中央會議定調房地產發展方向

2017年房地產行業迎來史上最嚴監管,此輪監管主要集中在一二線城市,三四線城市仍有去庫存需求政策相對寬松。2017年有15次重要的中央會議提到房地產,主要圍繞政府作用發揮和長效機制建設,政府會議多次強調“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,為房地產發展定調。


 “房住不炒”原則逐漸深入人心,樓市長效機制的建設提上日程,目前政府通過多層次的調控政策抑制房價過快上漲,打擊樓市炒作行為, 包括大力培育和發展住房租賃市場、房產稅推進、土地制度改革等舉措,在樓市調控的大環境下一二線城市房價深受影響。


表1:2017年涉及房地產的重要會議

來源:公開資料,鉅派研究院


2
 2017年房地產調控政策分析

1
政策出臺頻繁,多層次調控組合

政府樓市調控以房價為核心導向,通過政策影響供需,進而影響房價走勢。2017年政府的調控政策出臺較為頻繁,據網上公開資料來看,2017年有近110個市縣出臺各類調控政策超250次,其中主要的調控政策有限購限售限貸、提高首付比例和房貸利率、加大土地供應等,近期財政部部長肖捷關于房產稅的表態也被視為中央對于房產稅的關注。


圖1:主要房地產調控政策

來源:公開資料,鉅派研究院

2
樓市調控原因分析:經濟與民生的動態平衡

1998年房改以來,樓市經歷4輪調控,政策變化的背后是中央對經濟(保增長)和民生(控房價)之間的動態平衡,而政策的出臺主要依據房價和投資增速的變化。當房價增速增長過快,會觸發嚴監管政策;當投資增速失速下降,會觸發寬松政策。


從下圖可以看到,當房價同比增速到達階段高點,政府會出臺限制性的調控政策,主要圍繞圖2-1中的幾種;當投資增速下降到階段底部,政府會出臺放松性的調控政策,通過寬松政策促使房價回暖,從而帶動投資增速的回升。房價在政策周期的影響下呈現出明顯的周期性波動。


圖2:房地產政策及觸發機制

來源:公開資料,鉅派研究院

3
2017年樓市調控核心:限售

2017年樓市調控最大的亮點是限售和發展住房租賃,這也是本輪樓市調控的核心。在樓市長效機制建設和“房住不炒”原則的指導下,單純依靠抑制房價為目標的短期政策略顯不足,限售和住房租賃應運而生。


限售成為2017年樓市調控的核心,主要得益于其對市場供需和情緒面影響之大,能夠有效影響市場房價;目前大部分限售城市的限售期限在2-3年。


從供給面來看,限售將減少商品房的供給,能夠降低市場供應預期,但這種預期只存在于短期,長期來看限售對市場整體的供應影響不大。


從需求層面來講,限售對情緒面的影響更大,2-3年的限售期對于短期的投資客來講,是一個不小的心理和現實阻礙。


限售作為快速影響房價的有效工具,在2017年被運用的淋漓盡致,超過50個地市出臺限售政策,這些區域主要集中在一二線熱點城市及周邊地區,還有一些房價漲幅較大的地區也出臺了限售政策,如石家莊、無錫、惠州等。


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樓市調控政策解析

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限售

限售作為樓市調控的核心之一,在2017年被廣泛使用;北京317樓市新政首推限售條款,其限售主體為企業。隨后限售政策被廣泛借鑒,限售對象面向公眾,2-3年的限售期成為常態。限售政策在2017年二三季度頻繁出臺,隨著年末政策趨緩,限售政策出臺的城市大幅減少


表2:2017年限售城市(按政策出臺日期)

來源:公開資料,鉅派研究院


限售政策的出臺,一方面是抑制房價過快上漲的需要,另一方面凍結供給,緩解房價下行的壓力。從城市分布來看,主要集中在2016年和2017年房價漲幅較大的城市,限售政策的出臺,必然使市場情緒迅速降溫,房價走軟。


表3:限售城市房價同比表現(%)

來源:Wind,鉅派研究院

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限購

限購作為政府調控樓市較為常用的措施之一,主要出現在房價上漲過快的時期;2010年政府明確提出限購,在隨后幾輪房價大幅上漲的過程中,限購成為政府調控的有效手段。從實施效果來看,限購政策影響相對有限,2013年和2016年限購政策出臺后房價仍在持續上漲。


限購主要聚焦買房的準入門檻,通過限制區域外資金的流入和投機資金的進入,抑制投機行為,通過抑制需求端的增加緩解房價上漲壓力,具體實施起來的效果有限;首先剛需客受限購影響小,投資客也有多種渠道化解限購影響。


來源:Wind,鉅派研究院

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貨幣政策

目前政府的貨幣政策主要表現為對貸款利率的調整,包括房企貸款和居民戶貸款,通過利率調節場內資金的供給。當房價漲幅過高,政府上調市場利率:包括存貸款基準利率、房貸利率、公積金貸款利率等,增加買房資金獲取成本,從而實現抑制資金流入房地產市場的目的。


資金作為房價短期上漲的支撐,當利率上調成本增加,勢必會減少短期資金的流入,房價快速上漲的勢頭會被迅速遏制。同樣,當房價表現低迷,政府通過下調市場利率減少資金獲取成本,間接鼓勵社會融資;資金的流入為房地產市場帶來上漲動力,房價也會逐漸走出低迷狀態。


資金是市場的血液,注入或抽出市場流動性將給市場帶來明顯影響。目前政府通過公開市場操作業務調節短期資金供求,保持市場資金規模和流動性的穩定;央行確立“雙支柱”的調控思路,通過健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架,保持幣值穩定和金融穩定。


預計2018年央行貨幣政策將繼續保持穩健中性,央行通過利率調節市場資金供求,通過公開市場操作業務保持流動性的穩定。


來源:Wind,鉅派研究院

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首付比例

首付比例的調整,對于購房者的影響相對直觀。當首付比例上升,資金相對緊張、購買力相對較弱的購房者或將延緩購房;投資者將要付出更高的首付成本,套利空間的收窄以及資金壓力的上升將使一些資金運作能力弱的投資者退卻。


首付比例的上升將會抑制購買需求;而首付比例的下降意味著相對擴張的套利空間,能夠吸引更多的資金進入樓市


來源:Wind,鉅派研究院


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住房租賃

2017年中央多次提及“房住不炒”和長效機制建設,在多次重要的中央工作會議中提出建立“租購并舉”的住房制度,“長租公寓”的建設成為中央和地方政府關注的焦點。


與以往調控房價和托底投資增速不同,本輪調控的目標是建立房地產市場的長效機制,弱化住房的金融屬性,回歸居住的本質

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醞釀已久,720住房租賃新政出臺

2017年7月20日,住建部會同國家發改委、財政部等八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。中央選取廣州、深圳等12個大中城市作為首批試點,加快住房租賃市場的建設。


在此之前,一些地方政府已經開展相關試點,為后來的住房租賃政策試點積累了經驗,其中的“租購并舉、租房優惠、租房市場培育、租購同權”等方面的實踐在此次中央推行的租房試點政策中得到體現。


表4:2017/7/20之前出臺的租房政策的地方政府

來源:公開資料,鉅派研究院

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一線城市積極跟進

一線城市作為外來人口大量涌入的地區,租房需求巨大;2016年上海有近千萬的非戶籍常住人口,流動人口的規模也有數百萬之巨,這部分人口受限于買房門檻和經濟方面的影響,租房是最基本的需求。一線城市積極出臺住房租賃政策,主要源自內在的需求推動,未來將有更多的配套措施跟進


表5:一線城市租房政策

來源:公開資料,鉅派研究院

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銀行助力租房市場

在“租購并舉”的住房制度持續推進下,中信銀行、中國銀行、建設銀行等為代表大型國有銀行紛紛宣布進軍住房租賃市場,為租房市場的發展提供金融支持。建行在11月3日推出住房租賃貸款產品“按居貸”,為符合資信要求的申請人提供最長期限為10年、最高金額達100萬元的住房租賃貸款,貸款利率優于銀行住房按揭貸款。


近日,中行、工行、交行等地方分行與南京市政府達成協議,共計劃5年內提供不低于6000億元的住房租賃金融支持金額。南京市住房租賃市場政銀合作也將是未來住房租賃市場推廣的典范,會有更多地方政府通過與銀行的合作推進住房租賃市場的發展與完善。


表6:商業銀行參與住房租賃市場

來源:公開資料,鉅派研究院


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2018年政策展望

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地方“兩會”樓市調控關鍵詞

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樓市調控政策將延續,政策將向三四線蔓延

目前中央和地方政府多次表態2018年樓市調控不放松,這也意味著樓市調控政策在2018年將得到延續。2018年一二線城市仍是政策關注的焦點,但政策出臺的頻次相對緩和;三四線城市逐漸退出去庫存序列,房價在2017年漲幅較大的地區將面臨監管壓力,因地制宜、精準化調控或成為最佳選擇。

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分類調控,精準施策

2017年一刀切的調控模式在2018年不會大面積出現,地方政府將根據實際情況做出調整,“差別化限購”將成為政府推行調控的主流,定向放松以吸引人才。“分類調控,精準施策”對于地方政府平衡經濟與民生的發展有重要意義,符合地方實際的政策才能得到民眾認可和政府支持。

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住房租賃深入開展

住房租賃在2017年7月20日全國試點后,一些地方政府紛紛出臺相應的租賃政策,同時地方政府也在不遺余力地搭建租賃平臺,隨著地方試點工作的推進,住房租賃市場將得到完善和發展,租賃平臺的上線將為租房市場的發展插上翅膀。


目前中國有近2.45億的流動人口和2.92億的人戶分離人口,巨大的人口流動會產生巨量的住房需求,租房是必然選擇。特別是一二線的大城市,數以百萬記的外來人口存在巨大的租房需求,住房租賃政策的推行如雪中送炭。2018年,住房租賃政策將沿著2017年的好開始,迎來更大的發展。

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房產稅立法與試點

房產稅在2017年末成為市場關注的焦點,主要源自中央政府對于房產稅的表態,財政部長肖捷對于房產稅“立法先行、充分授權、分步推進”推進原則的表述,也被認為是中央政府可能的推行模式。


2018年房產稅全面推行的可能性不大,甚至在未來幾年房產稅都很難全面推行;但在2018年房產稅立法和試點工作開展的可能性很大。一旦房產稅落地,必然影響到市場的情緒和未來房價的走勢。


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總結

本文全面分析了各項樓市調控政策,從中央政府對于樓市的關注、到各類調控政策的出臺,從政策出臺背后的原因、到政策出臺后對于房價的影響,房地產政策變化成為房價變化的主要影響因素。


對于2018年政策影響下的樓市變化,以及房地產行業投資的變化,我們將在后續的金融篇和投資篇給出詳盡的分析,歡迎廣大投資者持續關注。

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