?
預約理財師
姓  名:
手機號:
所在城市:  --選擇省份--
    --選擇城市--
我已閱讀并同意    《鉅派投資用戶服務協議》

客服熱線 400-021-2428

x

合格投資者認定

鉅派投資謹遵基金業協會的《私募投資基金募集行為管理辦法》之規定,只向特定的合格投資者宣傳推介私募投資基金產品。

貴機構/閣下如有意進行私募投資基金投資,請承諾符合中國證監會規定的私募基金合格投資者的條件。

即貴司/閣下具備相應風險識別能力和風險承擔能力,投資于單只私募基金的金額不低于100萬元,且符合下列相關標準之一:

(一)本機構凈資產不低于 1000 萬元;

(二)本人金融資產(金融資產包括銀行存款、股票、債券、基金份額、資產管理計劃、銀行理財產品、信托計劃、保險產品、期貨權益等)不低于 300 萬元或者最近三年本人個人均收入不低于50 萬元。

立即注冊 登錄
鉅派研究院

【寫字樓:空置率上升,價格和區位決定未來】

2019年08月13日

(本文共1847字,預計閱讀時間約5分鐘


寫字樓主要指專業的商業辦公用樓,寫字樓市場流行兩大評定標準,一是甲級寫字樓,二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓,是一種通行叫法,沒有固定的標準,因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。“5A”標準是目前較流行的評定式,“5A”指的是一個寫字樓產品的智能化水平,與寫字樓品質有一定關聯,但并不是劃分寫字樓等級的標準,“5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低。


寫字樓作為商業辦公場所,往往聚集了一座城市的精英人才,是承載商業流通和資金融通的橋梁,目前全國主要城市均有寫字樓,北上廣深等核心一二線城市是寫字樓的聚集地,其他三四線城市有少量的寫字樓


2019年寫字樓成交下滑明顯


從主要城市寫字樓成交面積的數據表現來看,北京遙遙領先,上海、杭州增長迅猛。即使在2019年1-6月寫字樓成交普遍表現不佳的情況下,上海、廣州仍有不錯增長,長三角和珠三角的增長潛力可見一斑。


表:主要城市寫字樓成交面積(萬平方米)

來源:Wind,鉅派研究院


從圖表中我們也可以看到,寫字樓的銷售高峰期是2016年,其后大幅下滑,這種斷崖式的下降也反映出寫字樓存量時代的來臨


從2016年甲級寫字樓的存量表現來看,上海、北京、廣州位列三甲,寫字樓的存量與城市經濟發展狀況息息相關,每年新上市的寫字樓推動存量持續增長,市場競爭加劇


圖:2016年國內主要城市場甲級寫字樓總存量情況(萬平米)


來源:公開資料,鉅派研究院


空置率整體偏高,一線城市繼續上升


一面是銷售面積的下降,一面是空置率居高不下,廣州的空置率最低且在一季度繼續改善,北京的空置率連續三個季度上升,上海、深圳的空置率有明顯的上升,成都、重慶、沈陽、大連、蘇州、武漢、天津、無錫等地的空置率長期居高不下,過高的空置率必然導致資源浪費和市場的弱化。


表:主要城市寫字樓空置率

來源:Wind,鉅派研究院


從一些發達地區及城市的寫字樓空置率表現來看,國內除了北京、深圳和廣州之外,其他城市的空置率明顯偏高,東京、大阪的空置率長期在1%左右,如此低的空置率值得國內的寫字樓建設者和運營者仔細研究學習。


表:發達地區或城市的寫字樓空置率

來源:Wind,鉅派研究院


金融調整影響空置率上升,科技公司來救場


金融公司由于其特有的工作性質,基本都是在寫字樓里辦公,因此也是寫字樓的主要消費群體。從下圖中可以看到,P2P網貸平臺的貢獻率在一些城市占絕對優勢,2015年也是國務院將消費金融公司試點擴大到全國的元年,隨后幾年的發展P2P公司為寫字樓帶來巨大的租賃需求。2016年金融去杠桿以來,金融領域的資金收緊成為常態,眾多的P2P公司相繼暴雷倒閉,這對主要城市寫字樓空置率的上升有一定影響


圖:金融租戶寫字樓新增需求貢獻度(2015)

來源:公開資料,鉅派研究院


科技公司是2015年寫字樓市場上的一股新興勢力,成為繼金融業之后的第二大需求驅動力。在互聯網企業總部聚集的北京,2015年科技類租戶的寫字樓新增需求貢獻率達到38%,而這一比率在杭州、廣州、深圳、成都、天津、重慶等城市也都達到15%以上的水平。


今年的中季報我們也注意到主要上市的科技公司業績大幅轉好,科技公司迎來久違的豐收期,特別是中美貿易戰下的國產替代和日韓貿易戰下的需求轉移,都將對國內的科技公司帶來帶來積極影響。科技類公司的需求將是寫字樓需求的一大增長點


圖:科技類租戶寫字樓新增需求貢獻度(2015)

來源:公開資料,鉅派研究院


寫字樓前瞻:調整繼續,去劣存優


2019年二季度中國GDP同比增長6.2%,環比一季度下降0.2個百分點,創下有數據統計以來的新低,GDP增速的下降與經濟體量的上升有關,增速下滑在情理之中。與GDP增速下滑相比,食品類CPI價格的大幅上升更值得關注,2015年以來的去產能、去庫存引導工業、建筑等領域的物價上漲,全國投資熱情相對較高,物價的下降讓民眾生活處于一個舒適期:有錢賺、生活壓力不大。


但2018年以來的中美貿易戰率先打破這種狀態,2018年一季度食品價格率先大漲、其后反復波動,但在2019年這種情況愈演愈烈,一方面中美貿易戰進入實質階段,雙方相互開火沖擊外貿領域;另一方面非洲豬瘟提前了豬周期,豬肉價格迎來持續上漲。正在此時,水果、蔬菜、肉類等食品價格出現大幅上漲,實際生活中民眾的壓力會相當大,果蔬價格上漲在人們被迫適應后或長期維持在這一水平。


民眾生活壓力上升的同時,工業價格表現不振,這也意味著價格戰、去庫存將使工業投資熱情不高、收益率下降,余額寶的七日年化收益已經下降至2.25%左右,這也恰恰反應了當下中國經濟的現狀:賺錢無門、生活成本驟增。


來源:Wind,鉅派研究院


在社會經濟表現不佳的情況下,寫字樓也將面臨市場的選擇,寫字樓市場明顯供大于需,區位優勢和價格優勢將在這場混戰中脫穎而出。

免責聲明

本報告的信息均來源于公開資料。本公司已力求報告內容的客觀、公正,但文中的觀點、結論和建議僅供參考。投資者據此做出的任何投資決策與本公司和作者無關。

本報告版權僅為本公司所有。如引用、刊發需注明出處為鉅派投資集團,且不得對本報告進行有悖原意的刪節和修改。

封面圖片來源:攝圖網









? 急冻钻石?客服 捷报比分手机比分直播 打广东麻将的技巧 河北十一选五高手计 p62历史开奖号码黑龙江省 3d詹天佑最新预测东 急速赛车 排列三2019051期直组预测 排球比分 nba比分直播 篮球 福州麻将苹果app 经典老版单机麻将游戏 火箭nba比分直播吧 快乐赛车开奖记录 球探网篮球即时比分m 竞彩足球比分推荐预测 东北穷胡麻将手机下载 ?